はじめに

新築住宅を建てる際、やはり誰もが品質は一歩たりとも譲ることはできないと考えてみえると思います。確かな品質を確保する為には、施工会社にまかせておけば大丈夫というものでもありません。ある工程の段階で必ず第三者の住宅検査を受ける必要があると思うのです。

住宅検査といっても建築基準法に基づくもの、住宅瑕疵担保履行法に基づくもの、実に様々あります。『自分にとって必要な住宅検査は何か？』を検討して頂くため、今後耳にするであろう色々な住宅検査の特徴をまとめました。本レポートがあなたの新築住宅建設の一助になれば幸いです。

1.建築基準法による住宅検査

建築基準法による住宅検査は、行政の検査員や、民間の確認審査機関による検査員が新築住宅の建物完成時に完了検査を行うことが主流です。地域によっては、中間検査（指定された工程における検査）を行う場合もあります。

検査は、確認申請で提出された図面と建物が一致しているかどうかといった法的部分中心の検査が実施されます。中間検査に合格しなければ次工程に進めませんし、住宅ローンや登記に必要となる「検査済証」も発行してもらえないのです。

建築基準法による完了検査では、限られたチェック項目だけを短時間で行う為、ユーザーにとって一番気になる品質（仕上がり状態や施工精度など）の検査は一切行われることはありません。よってミスや手抜き工事の有無を発見するには難しい検査と言えます。

2.フラット35における住宅検査

フラット35における住宅検査は、基本的に中間時と完了時の2回となります。検査合格後に発行される「適合証明」が融資の為には必須となるため、フラット35の住宅検査は、融資を受ける為の検査と言えるでしょう。

中間検査は、屋根工事完了から外壁断熱工事完了までの期間に受ける必要があり、中間検査、完成検査ともフラット35の仕様に適合しているかどうかをチェックします。技術基準のレベルから建築基準法による完了検査より詳細な検査となっています。

建築基準法の中間検査または住宅瑕疵担保保険の住宅検査を実施する場合、フラット３５の中間検査を省略することができます。つまり検査回数が減ってしまうため、建築基準法の検査同様物足りなさは否定できません。また確認検査機関の検査員が行っているケースが多く、検査員の能力により検査精度も大きく変わってしまう可能性が懸念されます。

フラット35では、建築基準法による完了検査と併せて実施するという点も欠点として挙げる事ができます。一方、申請書類の作成が複雑で施工会社の能力を見極めれる点、確認申請による完了検査よりチェックが若干ではあるが厳しい点などは、ある程度の評価はできるのではないでしょうか。

3.住宅性能表示制度における住宅検査

平成12年から、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行されています。この法律で任意制度として設けられたのが住宅性能表示制度です。住宅性能表示制度は、新築住宅の耐震性や省エネルギー性などの住宅性能を比較検討できる様、共通のルールを設け、設計時と施工時に第三者機関が客観的に評価します。

住宅性能表示制度による「建設性能評価」の住宅検査は、新築住宅の建築中に行なう中間検査3回と、完成検査1回の計4回行なうことが原則となっています。他の住宅検査よりも検査回数が多いためユーザーにとっては満足いく検査が期待できます。

1回目の検査は、基礎配筋完了時です。基礎配筋は非常に重要な検査となります。
2回目の検査は、躯体完了時です。構造金物や、構造部材の材料などをチェックします。
3回目の検査は、内装下張りの直前で行われます。主に断熱性・気密性をチェックをします。
4回目の検査は、完成検査です。性能評価等級に準じているか多様なチェックを行ないます。

第三者機関の評価員が耐震性や省エネルギー性などの住宅性能を評価する検査のため、客観的評価を得ることができます。しかし施工会社が評価機関に依頼している為どこまで厳しく対処できるかという不安が残ります。また評価や検査をうける為には申請費に相当なコストが必要となり、ユーザーの経済的負担は大きいのです。

相当なコストが掛かる割には、住宅性能表示制度自体が本当に新築住宅の性能を示しているかどうか疑問視されています。

4.住宅性能保証制度における住宅検査

構造耐力上主要な部分等に瑕疵があった場合に消費者を保護するために定められたのが「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」です。この法律により、あらゆる新築住宅は、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分に関して性能評価を行ない、その性能を、現場における検査、保険により保証しなければならないのです。

住宅性能保証制度による住宅検査では、新築住宅の建築中に2回実施することとなります。施工会社が10年保証を確保する為に利用される保険制度であり、一般的に瑕疵保険保証期間内に瑕疵が発生したときには、施工会社が無償で修理を行なわなければなりません。新築住宅の建築中において住宅検査を受け、合格していなければ保険を利用することはできないのです。

住宅性能保証制度による検査は、主に保険法人の検査員により基礎配筋完了時と屋根工事完了時に行われます。住宅性能表示制度を利用していた場合、住宅性能表示制度評価員が住宅性能保証制度による住宅検査を兼ねて行なうことも少なくありません。

住宅性能保証制度による住宅検査は、施工会社による10年保証と保険適用を前提としたモラル・ハザード防止としての検査といえます。そして保険法人は1日に4～5現場検査をしますので必然的に１現場にかける検査時間は限られてしまうことも注視すべき点になるでしょう。

モラル・ハザードとは・・・保険をかける為、品質に対する意識が薄くなってしまうこと。

10年保証に重要な基礎や躯体部分の施工状態についての確認は行なうものの、完了検査が無い分、この制度による住宅検査もユーザーにとっては決して満足できるとは言えないかもしれません。

5.施工会社における社内検査

ハウスメーカーや工務店などの施工会社による社内検査は、玉石混淆です。専門部門を持ちの専任の検査員がいる施工会社から全く検査を実施せず監督まかせ業者まかせの会社まで色々あります。

施工会社による社内検査は、新築住宅の建築中に検査を行うことは少なく、工事完成時に不具合部のチェックといった簡易的な検査がメインの様です。大手ハウスメーカーやパワービルダーといった施工会社ではマニュアルを基に検査を実施致しますが、中小の工務店や建築会社では、全く行われないなど施工会社によって大きく異なっているのが現状です。

社内検査は、結局会社の取り組み次第で大きく変わってきます。しかし、施工会社による社内検査は、社員による検査のため、信憑性は高くはありません。社内検査に多くを期待することは控えた方が良さそうです。

6.設計事務所（設計監理業務）における住宅検査

設計者による住宅検査は、監理業務の中に含まれます。新築住宅の施工に精通した設計者からそうでない設計者まで色々な設計者がいるため、新築住宅の建築中の検査は設計者の経験や技量で大きく変わってきます。

経験のある設計者であれば、建築中に押えるべきポイントを監理業務の中で検査を実施してくれるでしょう。頻繁に現場に足を運ぶ設計者は、確かな検査をする傾向があるので安心できます。

建築主の立場で設計者が監理業務（検査）をするという本来の機能が働くため非常に有効ではありますが、設計者による品質重視の検査を期待するのであれば、設計依頼時に監理業務（検査）はどの程度の内容であるのか細かく聞く必要があります。監理業務（検査）を重要視しているかどうかで依頼する設計事務所の基準を決めるとより高品質な新築住宅の完成が期待できます。

7.民間の第三者検査会社における住宅検査

第三者検査会社による住宅検査は、住宅検査を専門業務とする建築士が各工程において実施します。ハウスメーカーや工務店とは一切利害関係がないため、厳格な住宅検査が期待できます。

第三者検査会社に住宅検査を依頼すると言った時に、ハウスメーカーや工務店などが、第三者検査を拒否するかどうかで、施工会社が施工に対して自信があるのか無いか自然と分ってきます。もし拒否された場合、施工会社の施工内容を一度他の現場で確認しておいた方がいいかもしれません。

第三者検査は専門的見地のもと建築主の立場で検査を行う為、ユーザーにとって非常に心強く安心できる有益な検査であると考えます。近年、第三者検査会社も増えつつありますが、建築士事務所登録をした建築士事務所に所属する建築士に住宅検査の依頼をしましょう。建築士法上、建物調査（住宅検査）を業務とすることができるのは建築士事務所に所属する建築士に限られています。

第三者検査は、新築住宅の建築中に検査を4回から5回（建築主の希望による）程度行なう住宅検査が多い様です。欠陥住宅の不安解消、入居後の安心を得るための費用対効果を考慮しながら検査回数を決定しましょう。たとえ検査回数が少なくとも、施工会社へ緊張感を与えるという意味では高い効果が得られるはずです。

また技術的な面から言えば、第三者検査の最大の魅力は全数検査（第三者検査会社に依る）にあると思います。他の制度の住宅検査では全数を検査することはありません。全数検査という内容にもかかわらずコストは抑えることができるため、新築住宅建設で品質を最も重視するユーザーにとって第三者検査の利用は非常に有効な検査になるでしょう。

8.各住宅検査の比較表

※1.適合証明業務のみで別途申請費が必要です。
※2.設計住宅性能評価と建設住宅性能評価を併せた費用で別途申請費が必要です。
※3.検査料＋保険料となります。
※4.設計費と監理費を合わせた割合となります。